Bestaande instrumenten bij de aanpak van overlast in koopwoningen

• Bij beginnende overlastsituaties bewijst buurtbemiddeling keer op keer haar toegevoegde waarde. Ruim 2/3 van alle overlastmeldingen raken opgelost door de inzet van vrijwillige buurtbemiddelaars. Een hele effectieve en kosten efficiënte interventie dus.
• Bewoners kunnen een civiele procedure starten tegen hun buren en een rechter uitspraak laten doen over de overlast.
• Bewoners in een koopappartement kunnen een waarschuwing of boete krijgen van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
• Bij slecht onderhoud, vervuiling of een brandgevaarlijke situatie kan de gemeente optreden op basis van de Woningwet.
• Mensen die woonoverlast veroorzaken handelen soms in strijd met het bestemmingsplan, met name door op een plaats met woonbestemming bedrijfsmatige handelingen te verrichten. Denk aan logies of hennepplantages.
• Bij druggerelateerde overlast (veroorzaakt door drugshandel of hennepteelt) kan de burgemeester de woning sluiten op basis van de Wet Damocles (artikel 13b Opiumwet).
• Is er sprake van een herhaaldelijke overtreding van artikel 1a of 1b van de Woningwet en een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, dan kan de burgemeester de woning sluiten op basis van de Woningwet (artikel 17 Woningwet). Voorbeelden hiervan zijn brandgevaarlijke hennepplantages, brandgevaar bij kamerverhuur, extreme verzamelwoede en vervuiling.
• Bewoner die overlast ervaren, kunnen gratis (juridisch) advies kan inwinnen via de website overlastadvies.nl van de Rijksuniversiteit Groningen. Op basis van de verschillende situaties en kenmerken die de gebruiker invoert, genereert overlastadvies.nl een passend juridisch advies.

Kan de burgemeester een koopwoning sluiten?

Wat is nu precies de rol van de burgemeester bij ernstig asociaal gedrag zoals het veroorzaken van geluidsoverlast, pesterijen of intimidatie door bewoners van koopwoningen? Wat kan de burgemeester in dat geval doen, kan hij woningen sluiten? Op basis van de Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) kan de burgemeester een woning sluiten vanwege een ernstige verstoring van de openbare orde.

In de praktijk gebruiken burgemeesters deze bevoegdheid alleen heel erg weinig, omdat sluiting pas kan als wordt voldaan aan strenge eisen. Zo moet de overlast bijzonder ernstig zijn en moet de veiligheid en gezondheid van mensen in de omgeving van de woning in ernstige mate worden bedreigd. Geluidsoverlast is bijvoorbeeld niet voldoende om een woning te sluiten.

Praktijkvoorbeelden
Rechters bewaken deze eisen streng. In meerdere zaken werden burgemeesters teruggefloten als zij een woning vanwege ernstige overlast sloten (zie voor voorbeelden van dit soort uitspraken: ECLI:NL:RVS:2010:BO5718; ECLI:NL:RVS:2011:BP4697; ECLI:NL:RBZWB:2015:5902; ECLI:NL:RBLIM:2016:436).

Het is ook weer niet zo dat de burgemeester helemaal nooit succesvol is. Zo oordeelde de Rechtbank Noord-Holland dat een burgemeester een woning op grond van artikel 174a Gemeentewet terecht had gesloten. De reden van de sluiting was hennepteelt en drugshandel, geluidsoverlast, stankoverlast en agressief optreden van de bewoner van de woning (ECLI:NL:RBNHO:2015:9032).

Zie ook de rubriek Sluiten woning voor meer recente voorbeelden van sluitingen op grond van artikel 174a Gemeentewet.

Wet Aanpak Woonoverlast

Om overlast in koopwoningen beter aan te kunnen pakken, is er de nieuwe Wet Aanpak Woonoverlast. Deze wet is per 1 juli 2017 ingegaan en maakt het mogelijk dat de burgemeester een gedragsaanwijzing oplegt aan een overlastveroorzaker.

Deze gedragsaanwijzing kan bepalen dat de overlastveroorzaker moet stoppen met bepaald gedrag of juist iets moet gaan doen. Ook kan bij zeer zware overlast een tijdelijk huisverbod worden opgelegd. Deze bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing door de burgmeester, is zowel voor huur- als koopwoningen. Voordat de burgemeester gebruik maakt van zijn bevoegdheid moeten overigens alle andere interventies hebben gefaald.

Een onderbouwd dossier met daarin de juiste stukken is relevant alvorens over te gaan tot een bestuurlijke gedragsaanwijzing.

Downloads

• Factsheet Wet Aanpak Woonoverlast
• Checklist Dossieropbouw woonoverlast

De aanpak van malafide pandeigenaren

Soms is overlast niet alleen de schuld van bewoners, maar juist van de eigenaren van de panden. Malafide pandeigenaren onderhouden een pand slecht, zijn betrokken bij illegale activiteiten, en buiten huurders soms structureel uit. Jaarlijks vindt er zelfs een verkiezing plaats voor de ergste huisjesmelker van Nederland.

Deze titel komt toe aan de pandeigenaar die zijn huurders het meest intimideert, het minste onderhoud pleegt aan de woningen, geen brand- of veiligheidsmaatregelen neemt en torenhoge huren vraagt. Vaak gaat het om woningen die de leefbaarheid ernstig onder druk zetten.

Om dit soort problemen tegen te gaan, zijn de laatste jaren meerdere wetten aangepast en nieuwe aangenomen. Op 1 januari 2015 werd de Woningwet gewijzigd, met als doel de handhaafbaarheid van de Woningwet effectiever te maken. De Rijksuniversiteit Groningen heeft in september 2017 een onderzoek gepubliceerd over de inzet van de wet over de jaren 2015- 2016.

Wet goed verhuurderschap
In 2023 is het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen. De wet gaat naar verwachting op 1 juli 2023 in. Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten.

Door een norm voor goed verhuurderschap te introduceren en gemeenten de mogelijkheid te geven om een verhuurvergunning te verplichten, kunnen gemeenten actief sturen op goed verhuurderschap. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. Maar zien de regels ook toe op het tegengaan van discriminatie en intimidatie.

Link: Wet goed verhuurderschap

Mogelijkheden voor de overheid om op te treden
Er zijn vele mogelijkheden om pandeigenaren aan te sporen om hun panden goed te onderhouden en andere illegale activiteiten te stoppen. De lokale overheid in Nederland heeft een aantal mogelijkheden om malafide pandeigenaren aan te pakken. De instrumenten kunnen als volgt worden ingedeeld: activeren, opknappen, straffen, verstoren en onteigenen.

Stap 1: Activeren
Bij ‘activeren’ is het de bedoeling om een pandeigenaar of -eigenaren aan te zetten tot besluitvorming wanneer (bouw)regelgeving wordt overtreden. De eigenaar heeft wel vrijheid in de keuze waarop de overtreding wordt tegengegaan of ongedaan wordt gemaakt.

Voorbeeld instrumenten:

• Last onder dwangsom: de pandeigenaar krijgt een bevel om de overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet zelf te stoppen of herhaling te voorkomen. Door middel van een financiële prikkel zet de lokale overheid de eigenaar aan tot actie.
• Als de Huisvestingswet wordt overtreden, kan ook een last onder dwangsom worden opgelegd.

Er zijn in de jurisprudentie verschillende voorbeelden te vinden van de inzet van een last onder dwangsom.

Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 25 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:151
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2 februari 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:538.

Stap 2: Opknappen
Bij ‘opknappen’ gaat het om een fysieke handeling van de overheid tegen een overtreding.
De overheid probeert de overtreding te stoppen door het starten van fysieke werkzaamheden: bijvoorbeeld het repareren van een slecht onderhouden pand.

Voorbeeld van een instrument:

• Toepassen van (spoedeisende) bestuursdwang n.a.v. een overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet. Het college van burgemeester en wethouders zorgt zelf, of via een derde zoals een aannemersbedrijf, voor de ontmanteling van een hennepkwekerij of de reparatie van een lekkend dak. De kosten worden later verhaald op de pandeigenaar.

Er zijn in de jurisprudentie verschillende voorbeelden te vinden van de inzet van een last onder bestuursdwang.

Rechtbank Amsterdam 11 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1116 (hoarding)
ECLI:NL:RVS:2014:1440, Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 2 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3681 (hennepteelt)
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 11 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:373
Rechtbank Amsterdam 11 november 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:7179 (brandgevaar)

Stap 3: Straffen
Bij ‘straffen’ treedt de overheid straffend op tegen pandeigenaren omdat zij de (bouw)regelgeving overtreden. De overheid legt een sanctie (bijvoorbeeld een geldboete of gevangenisstraf) op die niet zozeer is gericht op het stoppen van de overtreding, maar meer op leedtoevoeging aan de pandeigenaar.

Voorbeeld instrumenten:

• Het opleggen van een bestuurlijke boete op basis van artikel 92a. van de Woningwet of de Huisvestingswet.
• Strafrechtelijk ingrijpen op basis van de Wet op de economische delicten. Hierbij is het Openbaar Ministerie de belangrijkste partner.

De bestuurlijke boete is vanaf 2015 in de Woningwet ingevoerd. Er zijn nog geen voorbeelden hiervan in de jurisprudentie te vinden. Wel zijn er diverse voorbeelden te vinden van het opleggen van de bestuurlijke boete op grond van de Huisvestingswet: ECLI:NL:RVS:2017:25, ECLI:NL:RVS:2018:2774, ECLI:NL:RVS:2020:91, ECLI:NL:RVS:2020:1103 en ECLI:NL:RVS:2020:1127

Stap 4: Verstoren
Bij ‘verstoren’ gaat het om het ontregelen van routines van pandeigenaren, waardoor zij hun praktijken moeilijk kunnen voortzetten. Verstoringsacties zijn primair gericht op het bemoeilijken van onrechtmatige praktijken van pandeigenaren en/of de gebruikers van panden.

Voorbeeld instrumenten:

• De sluitingsbevoegdheid in artikel 17 van de Woningwet.
• Artikel 13b Woningwet voorziet in de mogelijkheid tot beheerovername. Dit betekent dat bijvoorbeeld een verloederd bouwwerk, open erf of terrein in beheer kan worden genomen door het college van burgemeester en wethouders. Zo kan een professionele beheerder het pand opknappen en verhuren aan betrouwbare huurders.

Er zijn voorbeelden te vinden van de inzet van artikel 17 Woningwet: Rechtbank Rotterdam 30 december 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:10083 (sluiting na hennepteelt)

De beheerovername uit artikel 13b Woningwet is in de praktijk nog niet heel veel toegepast, maar gemeenten werken er al wel mee. De gemeente Rotterdam heeft bijvoorbeeld een beleidsnotitie vastgelegd over de inzet van de nieuwste bevoegdheden. Het beleidsuitgangspunt van de gemeente is “three strikes, you’re out’. De gemeente probeert de overtreding eerst te stoppen met een dwangsom, bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete en dan wordt de mogelijkheid van beheerovername toegepast. De gemeente houdt wel een slag om de arm. Zij kan in bijzondere omstandigheden al bij de eerste of tweede overtreding overgaan tot beheerovername. Daarnaast kan zij ook kiezen om de woning te sluiten.

Stap 5: Onteigenen
Bij ‘onteigenen’ gaat het om het afnemen van het eigendomsrecht van een pandeigenaar vanwege overtreding van (bouw)regelgeving. De lokale overheid zet in dit geval een zeer ingrijpend middel in, aangezien de malafide pandeigenaar het eigendom over zijn pand(en) verliest.

Voorbeeld van een instrument:

• De bevoegdheid in artikel 77 lid 7 van de Onteigeningswet (onderdeel van de Wet Victor). De gemeenteraad kan besluiten om tot onteigening van een pand over te gaan, als een eerdere sluiting en beheerovername er niet toe heeft geleid dat overtreding van onder andere de Woningwet niet meer plaatsvindt.

Deze mogelijkheid wordt bijna nooit ingezet, omdat het probleem eerder wordt opgelost. Bovendien kost onteigening veel geld.

Gebruik in de praktijk
In de praktijk worden regelmatig instrumenten aangewezen die een combinatie kunnen zijn van meerdere stappen. Bijvoorbeeld een combinatie van activeren en opknappen. Een voorbeeld daarvan is een last onder bestuursdwang. Met een last wordt de eigenaar aangezet tot actie en als hij dit niet oppakt, zal het college overgaan tot het toepassen van bestuursdwang en gaat de stap opknappen in werking.

Aanpak woonoverlast: de rol van een VVE

Of je nu huurt of een woning gekocht hebt, overlast kan overal voorkomen. Bij een huurwoning, treedt de verhuurder hier meestal tegen op (bijvoorbeeld met bemiddeling of een gedragsaanwijzing. Gaat het om een koopwoning, dan wordt de gemeente vaak benaderd om de overlast aan te pakken.

Maar ook een Vereniging van Eigenaren (VvE) beschikt over mogelijkheden om overlast in koopwoningen aan te pakken. Zo kunnen bewoners in een koopappartement bijvoorbeeld een waarschuwing of boete opgelegd krijgen van de VvE.

» lees verder

De aanpak van studentenoverlast

Nachtelijke feestjes in de tuin of op het dakterras, veel aanloop van bezoekers, opgestapelde bierkratten en grote hoeveelheden geparkeerde fietsen op straat. Hartstikke gezellig als je zelf student bent, maar omwonenden kunnen hier flink last van hebben. Hoe ga je als gemeente en samenwerkingspartners om met dit soort overlast waarbij leefstijlen in de wijk botsen?

Op basis van de uitkomsten van een overlastlab (oktober 2022) bundelde het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (het CCV) praktische aanwijzingen voor de aanpak van overlast die door studenten wordt veroorzaakt.