Optreden op basis van Woningwet

De Woningwet vormt het zwaartepunt van de bouwregelgeving. De Woningwet reguleert het gebruik van bouwwerken. Een woning is aan te merken als een bouwwerk. De belangrijkste bepaling in dit verband is artikel 1b. Dit artikel verbiedt – kort gezegd – eigenaren en gebruikers van bouwwerken (eigenaren èn huurders) om het Bouwbesluit 2012 te overtreden.

Verboden Bouwbesluit
In dit Bouwbesluit is onder meer verboden:

• om een woning op een brandgevaarlijke manier te gebruiken;
• om die te laten vervuilen;
• en om een woning op een hinderlijke wijze te (laten) gebruiken.

In artikel 1a Woningwet is bovendien een vangnetbepaling opgenomen. Op grond van deze bepaling is het verboden om door de staat of het gebruik van de woning een gevaar voor de gezondheid of veiligheid te laten ontstaan of te laten voortduren.

Optreden tegen woonoverlast
In het geval van woonoverlast zullen deze verbodsbepalingen geregeld worden overtreden. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om handhavend op te treden tegen de overtreding van artikel 1b of 1a van de Woningwet.

Er kan worden opgetreden met een:

• last onder dwangsom,
• een last onder bestuursdwang,
• of (bij herhaalde overtreding van artikel 1b Woningwet) met een bestuurlijke boete (artikel 92a Woningwet).

In de jurisprudentie zijn meerdere voorbeelden te vinden van handhaving van de Woningwet in het geval van woonoverlast.

Optreden tegen overlast, ook in tuinen en bij bouwwerken

Maak bij het bestrijden van woonoverlast gebruik van de brede toepasbaarheid van begrippen uit artikel 1 van de Woningwet:

• Bouwwerk is niet gedefinieerd in de Woningwet.
• Op een open erf zijn er meer mogelijkheden tot handhaven. Een tuin valt onder open erf.

Bouwwerk en open erf
Het begrip bouwwerk is met opzet niet gedefinieerd en is ruimer dan het begrip gebouw. Ook bij een constructie in de tuin of op het erf die géén gebouw is, kan de gemeente in principe handhavend optreden op grond van de Woningwet. Jurisprudentie wijst uit dat een tuin binnen de bouwwetgeving als een open erf te beschouwen is

Optreden tegen overlast die een gevaar is voor veiligheid of gezondheid

De Woningwet stelt dat het bouwen, verbouwen of gebruiken van bouwwerken en open erven geen gevaar mag opleveren voor de veiligheid of gezondheid van mensen, dieren en goederen. De bepaling veiligheid of gezondheid is niet nader gespecificeerd om de toepasbaarheid breed te houden.

» Artikel 1a Woningwet

Uit een voorbeeld van de regering uit de Memorie van toelichting bij Artikel 1a van de Woningwet blijkt hoe dit artikel kan worden toegepast in overlastsituaties: In Artikel 1a Woningwet staat beschreven dat eigenaar en gebruiker van onder andere een bouwwerk en een open erf de plicht hebben geen gevaar te vormen voor de veiligheid of gezondheid. Dat houdt in dat de gemeente bijvoorbeeld kan handhaven in het geval van een te hoge concentratie van asbestdeeltjes of ontbrekende dan wel niet-werkende sanitaire voorzieningen. In het geval van onhygiënische, onveilige of overlastgevende bewoning is ook sprake van overtreding van de zorgplicht.

In de praktijk gaat het om voorbeelden zoals vervuilde woningen en overmatige aanwezigheid van huisdieren, maar ook drassigheid, stank, verontreiniging, (on)gedierte, begroeiing of voorwerpen in tuinen.

Optreden tegen overlast op basis van overtreding Bouwbesluit

Iemand mag een bestaand gebouw niet in een staat houden of brengen die in strijd is met het Bouwbesluit.

» Artikel 1b lid 2 sub a Woningwet

Optreden tegen woonoverlast
Hierdoor kan een gemeente met bestuursdwang of een last onder dwangsom optreden tegen verbouwingen zonder de benodigde vergunning of tegen achterstallig onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan (illegale) verbouwingen, aantasting van het gebouw als gevolg van vocht, hennepplantages of ‘matrassenpanden’.

Bij hennepkwekerijen en matrassenpanden kan bijvoorbeeld gehandhaafd worden wegens brandgevaar (Bouwbesluit, Gebruiksbesluit) én wegens gebruik van het pand in strijd met het bestemmingsplan. Een gebouw in een staat houden of brengen die in strijd is met het Bouwbesluit is ook een economisch delict, waarvoor op basis van artikel 1a sub 2 Wet op de Economische delicten strafrechtelijk kan worden vervolgd.

Optreden tegen overlast door verbeteringen aan het gebouw te eisen

Het college van B&W kan van een eigenaar eisen dat die het gebouw verbetert tot een hoger niveau dan het minimumniveau zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit (bestaande bouw).

» Artikel 13 Woningwet

Optreden tegen woonoverlast
Het niveau waarop het gebouw gebracht moet worden, mag niet hoger zijn dan het niveau dat het Bouwbesluit voorschrijft voor nieuwbouw. Deze eis kan ook op een ander terrein dan veiligheid en gezondheid worden toegepast, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Een gemeente kan als onderdeel van haar milieubeleid energiebesparende voorzieningen verplichten, mits die verplichting goed is onderbouwd en oog heeft voor het terugverdienen van de ingreep. Let wel, hierover is nog weinig jurisprudentie.

Optreden op basis van handhaving welstandseisen

Een slecht onderhouden woning kan in strijd zijn met de redelijke eisen van welstand. De buren kunnen zich storen aan het uiterlijk van een woning.

Het uiterlijk van een gebouw mag niet in strijd zijn met ‘redelijke eisen van welstand’ (artikel 12 Woningwet). Om die eisen te handhaven, moet de gemeente een welstandsnota opstellen met criteria waaraan de eisen van welstand worden getoetst (artikel 12a Woningwet).

De redelijke eisen van welstand gaan over het uiterlijk van een bouwwerk of over de staat van onderhoud. Ook kan een gemeente desgewenst eisen stellen aan de stijlkwaliteit van (herstel)bouwwerkzaamheden. De gemeente handhaaft de redelijke eisen van welstand op basis van haar welstandsnota en gaat uiterlijke verwaarlozing van bouwwerken tegen.

Optreden op basis van handhaving milieuregelgeving

De Afvalstoffenverordening biedt mogelijkheden om afval op straat tegen te gaan. Ook kan woonoverlast als vervuilde en verloederde woningen en tuinen op grond van de Wet milieubeheer (Wm), en de Afvalstoffenverordening worden aangepakt.

Optreden op basis van Wet ruimtelijke ordening en bestemmingsplan

Mensen die woonoverlast veroorzaken handelen soms in strijd met het bestemmingsplan, met name door op een plaats met woonbestemming bedrijfsmatige handelingen te verrichten. Denk aan logies of hennepplantages.

Optreden tegen woonoverlast
Het college van B&W is verantwoordelijk voor de handhaving van het bestemmingsplan en kan een last onder dwangsom of bestuursdwang toepassen (artikel 5.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)). De aanpak van overlast op grond van het bestemmingsplan speelt ook wanneer sprake is van een uit de hand gelopen hobby, waarbij de grens met bedrijfsmatigheid wordt overschreden. Denk aan het gebruik van een woning voor het houden van dieren die overlast veroorzaken of een werkplaats.

Praktijkvoorbeelden handhaving Woningwet

Zaak 1: spoedeisende bestuursdwang en kostenverhaal bij hennepteelt
In een kast in een slaapkamer wordt een hennepkwekerij gevonden. Er is o.a. sprake van brandgevaar en gevaar voor elektrocutie. Het college van B&W ziet een overtreding van artikel 1a Woningwet en past spoedeisende bestuursdwang toe. De kosten (1150 euro) worden verhaald op de verhuurder. De Raad van State acht het handhavend optreden en het kostenverhaal terecht.
lees de hele uitspraak

Zaak 2: superspoedbestuursdwang en bestuurlijke boete bij hennepplantage
Toezichthouders van de gemeente treffen in een woonkamer een hennepplantage aan. Het college van B&W gaat over tot handhaving. Zo wordt superspoedbestuursdwang toegepast, en de hennepplantage ontmanteld. Dit gebeurd op basis van de Woningwet. Daarnaast legt het college op grond van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete van 4000 euro op. De Raad van State oordeelt dat het handhavend optreden rechtmatig is.
lees de hele uitspraak

Zaak 3: sluiting woning Woningwet vanwege ernstig vervuild huis / brandgevaar
De brandweer constateert dat een woning vol staat met brandbaar afval, rommel en huisraad. Ook is er sprake van ongedierte. Er bestaat een groot gevaar op voor een onbeheersbare brand. Het college van B&W vinden dat het Bouwbesluit wordt overtreden en passen acute bestuursdwang toe. De woning wordt ‘gesloten’ en ontruimd.

De rechtbank oordeelt dat het college te snel heeft opgetreden. De bewoners had de tijd gegeven moeten worden om zelf een alternatief voor de ontruiming te vinden. De Raad van State is het daarmee oneens en oordeelt dat het college van B&W wel rechtmatig heeft gehandeld. De mogelijke gevolgen van een brand, door de enorme vuurlast in de woning, zouden zeer groot kunnen zijn en daarmee zou een levensbedreigende situatie voor de bewoners en omwonenden kunnen ontstaan.
lees de hele uitspraak
meer informatie

Zaak 4: overlast van ontlasting honden en ratten
Bewoners ervaren veel overlast van de honden van de buren. Deze honden doen hun behoefte in de tuin, en de baasjes ruimen de troep niet op. Het buurperceel is daarom vervuild, en zou tot rattenoverlast leiden. De bewoners verzoeken het college van B&W om op basis van de Woningwet op te treden.

Het college doet onderzoek, maar gaat niet over tot handhaving. Er worden geen ratten aangetroffen, er is geen stankoverlast en er is geen sprake van gevaar voor de veiligheid en gezondheid. De bewoners stappen naar de rechter. Dat blijk tevergeefs. De rechtbank en de Raad van State oordelen dat het college terecht heeft besloten niet te handhaven.
lees de hele uitspraak
meer informatie
meer informatie

Zaak 5: verpauperde woning na brand
In een woning vindt een brand plaats. De eigenaar van de woning laat de woning na de brand verpauperen. O.a. het dak is verbrand, en er zit geen glas in de ramen. Omwonenden klagen bij de gemeente. Het college van B&W treedt vervolgens handhavend op vanwege een overtreding van het Bouwbesluit.

De eigenaar moet allerlei maatregelen treffen om de woning op te knappen. Omdat er een te korte begunstigingstermijn aan de eigenaar is geboden, kunnen de kosten niet worden verhaald.
lees de hele uitspraak

Zaak 6: achterstallig onderhoud en brandgevaar in woning
Een woning verkeert in zeer slechte staat, waardoor er sprake is van overtreding van het Bouwbesluit. Er is zeer veel brandbaar materiaal in de woning aanwezig. Ook liggen overal niet afgedekte stroomkabels en verlengdozen. Het college van B&W legt een last onder bestuursdwang op. Dat is volgens de rechtbank terecht.
lees de hele uitspraak
meer informatie

Zaak 7: verzoek handhaving Woningwet vanwege burenoverlast
Een man zegt veel overlast van de buurman te ervaren. Hij verzoekt de burgemeester om op basis van artikel 1b Woningwet en het Bouwbesluit op te treden tegen de buren. De burgemeester weigert om de woning te sluiten. De man stapt vervolgens naar de rechter. Dat blijkt tevergeefs.

Volgens de Raad van State is er geen sprake van overlast als bedoeld in artikel 7.22 van het Bouwbesluit. Overlast vanwege het springen op de vloer door de buurman leidt niet tot een overtreding van het Bouwbesluit.
lees de hele uitspraak

Zaak 8: schuurtje buren te hoog
Inwoners van Amstelveen hebben bezwaar tegen de komst van een schuurtje van de buren. Volgens hen is de schuur o.a. te hoog en is een vergunning nodig. Zij dienen een verzoek tot handhaving van de Woningwet in bij de gemeente. Het college weigert te handhaven. Er blijkt dat de nok van de schuur 1,3 cm te hoog. Volgens de rechtbank heeft het college terecht geoordeeld dat hier geen sprake is van een welstandsexces. Er hoeft niet te worden gehandhaafd.
lees de hele uitspraak

Zaak 9: rookoverlast houtkachel niet in strijd met Woningwet
Een bewoner van Valkenburg aan Geul ervaart veel overlast van de houtkachel van de buren. Hij verzoekt het gemeentebestuur om op grond van de Woningwet en het Bouwbesluit op te treden tegen de stokende buurman. Het gemeentebestuur weigert om op te treden.

De rechter is het eens met het gemeentebestuur. Uit onderzoek naar de overlast blijkt dat er geen sprake is van een overtreding van art. 7.22 van het Bouwbesluit. Het gemeentebestuur hoeft daarom niet handhavend op te treden.
lees de hele uitspraak

Zaak 10: duivenoverlast en handhaving Woningwet
Een inwoner van Bergen veroorzaakt overlast door het houden van duiven. De buren verzoeken het gemeentebestuur om op grond van de Woningwet tegen de overlast op te treden. Dat verzoek wordt afgewezen. De rechter gaat daarmee akkoord.

De gemeente heeft onderzoek gedaan, en afspraken gemaakt met de overlastveroorzaker. De overlast is toen gestopt. Het is dus nu niet meer noodzakelijk om op grond van de Woningwet tegen de duivenoverlast op te treden.
lees de hele uitspraak

Zaak 11: hoarders en rechten
Woningen kunnen soms zwaar vervuild zijn of volgestopt worden met spullen. Deze vervuiling veroorzaakt stankoverlast en trekt ongedierte aan. Bovendien kan er sprake zijn van brandgevaar. In sommige gevallen is de verzameling het gevolg van psychische problemen van de bewoner van de woning.

Zo kan het obsessief verzamelen van spullen soms als ‘hoarding disorder‘ worden aangemerkt. Veelal proberen gemeenten en verhuurders de problemen in samen werking met (bemoei)zorg aan te pakken. Soms is echter ook de inzet van zwaardere instrumenten nodig.
meer informatie

Achtergrondinformatie
Kijk hier voor meer informatie over de handhaving van de Woningwet en bijbehorende jurisprudentie

Praktijkvoorbeelden handhaving bestemmingsplan

Zaak 1: beperken van aantal honden
Een vrouw houdt meer dan 20 hondjes in een woning. Volgens de buurt is er sprake van overlast. Het college van B&W treedt handhavend op. Er zou sprake zijn van een overtreding van artikel 1a Woningwet en strijd met het bestemmingsplan. De vrouw is het daarmee oneens en stapt naar de rechter. Daar krijgt zij gelijk.

Volgens de Raad van State is het niet duidelijk dat het houden van 24 chihuahua’s in dit geval niet verenigbaar is met de bestemming wonen. Het is belangrijk om in dit soort zaken aan te tonen wat het effect op de ruimtelijke uitstraling van het houden van de dieren is. Daarbij moet aandacht worden besteed aan de aard, de omvang en de intensiteit van het houden van de dieren.
lees de hele uitspraak

Zaak 2: houden van paarden in tuin in strijd met bestemmingsplan
In een tuin worden vijf paarden gehouden. De buren ervaren daar veel last van en verzoeken het gemeentebestuur om handhavend op te treden.

Het gemeentebestuur weigert om dat te doen. De rechter is het daarmee oneens. Het houden van de paarden is in dit geval in strijd met het bestemmingsplan. Daarom moet het college van burgemeester en wethouders handhavend optreden.
lees de hele uitspraak

Zaak 3: woning vol dieren aangepakt met het bestemmingsplan
Het college van b&w past wegens overtreding van het bestemmingsplan spoedeisende bestuursdwang toe en verwijdert alle honden (behoudens drie), cavia’s, kippen, hanen en andere vogels van een perceel. De dieren veroorzaken veel overlast. De eigenaren zijn psychisch kwetsbaar, maar weigeren hulp.

De rechtbank acht het toepassen van bestuursdwang rechtmatig, met uitzondering van de inbeslagname van de cavia’s en andere vogels dan kippen en hanen. Hoewel de eigenaar zeer veel verdriet hebben door het verlies van de dieren, is de inbeslagname rechtmatig.
lees de hele uitspraak

Achtergrondinformatie
Kijk hier voor meer informatie over de handhaving van de Woningwet en bijbehorende jurisprudentie