1. Zelf contact leggen

De bewoner die overlast ondervindt, zal eerst zelf contact moeten leggen met de overlastgever om deze op de overlast aan te spreken. Dit kan resulteren in een brief met onderlinge afspraken.

Een kopie hiervan kan naar het bestuur van de VvE. Als er geen brief wordt opgesteld, is het toch goed om aan het bestuur van de VvE te melden dat er gesprekken worden gevoerd en wat de uitkomst daarvan is.

2. Melding voortdurende overlast

Stopt de overlast niet? Dan kan de persoon die overlast ervaart, hiervan melding maken bij het bestuur van de VvE, gemeente of politie. Dossiervorming is hierbij belangrijk. Alle klachtformulieren, logboeken, aangiftes, video-opnames etc. kunnen van belang zijn.

3. Bemiddeling

De VvE kan een bemiddelende rol spelen, maar er kan bijvoorbeeld ook professionele buurtbemiddeling worden ingeschakeld om tot afspraken te komen. Dat laatste heeft de voorkeur.

Buurtbemiddeling is een doeltreffende manier om dit soort problemen aan te pakken. Twee derde van de behandelde zaken wordt dankzij buurtbemiddeling met positief resultaat afgerond. In 256 gemeenten in Nederland is buurtbemiddeling inmiddels beschikbaar.

4. Waarschuwing

Het splitsingsreglement (Akte van Splitsing) geeft de VvE vaak de mogelijkheid om een waarschuwing te geven in geval van overtreding van de wet, het reglement of het Huishoudelijk Reglement.

In geval van een overtreding geeft het bestuur een waarschuwing. Het bestuur stuurt hiervoor een aangetekende brief en zet hierin (A) wat de overtreding is en (B) dat hiervoor een boete opgelegd kan worden. Het bestuur geeft de overtreder een redelijke termijn om de overtreding te staken. Indien geen gehoor wordt gegeven, zal het bestuur moeten besluiten om een boete op te leggen (zie 5.).

Een waarschuwing kan zowel worden gegeven aan gebruikers (huurders) als aan eigenaren.

• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten

5. Boete

Het splitsingsreglement (Akte van Splitsing) geeft de VvE daarnaast ook vaak de mogelijkheid aan om boetes op te leggen in geval van overtreding van de wet, het reglement of het Huishoudelijk Reglement. In geval van een overtreding geeft het bestuur doorgaans eerst een waarschuwing (zie 4.)

Indien hier geen gehoor aan wordt gegeven, zal het bestuur moeten besluiten om een boete op te leggen. Dat kan gaan om een eenmalige boete per overtreding, of een dagboete. Een boete kan zowel opgelegd worden aan gebruikers (huurders) als aan eigenaren.

6. Ontzegging van het gebruik van de woning

De VvE kan de overlastveroorzaker zelfs het gebruik van zijn privégedeelte ontzeggen. Er dient wel eerst een waarschuwing te zijn gegeven. Als de overlast aanhoudt, dan kan de algemene ledenvergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé en het gemeenschappelijk gedeelte.

Dit is een verstrekkende maatregel. Daarom gelden rondom deze maatregel extra waarborgen om de feitelijke situatie in beeld te krijgen (dossier):

• Eerst verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar/gebruiker. De oproeping is tegelijkertijd met de bijeenroeping van de Vergadering en wel bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met vermelding van gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich tijdens de vergadering laten bijstaan door een raadsman.
• Besluiten worden per aangetekende brief bekendgemaakt en het besluit mag niet eerder in werking treden dan een maand na verzending van de kennisgeving.
• Een beroep op de rechter schorst de tenuitvoerlegging van het besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.

7. Definitieve ontruiming

De bevoegdheid van het bestuur van de VvE houdt op bij de ontzegging van gebruik van het privé en gemeenschappelijk gedeelte. Ontruiming (algehele verwijdering van alle bezittingen en personen uit het privé-gedeelte) van een appartement zal gevorderd moeten worden in een gerechtelijke procedure en door de rechter moeten worden toegewezen.

De vordering tot ontruiming wordt niet gemakkelijk toegewezen. De praktijk leert dat de situatie wel heel ernstig moet zijn om tot een dergelijke beslissing te komen.

8. Gedragsaanwijzing burgemeester

Betreft het ernstige woonoverlast van herhalende aard en krijgt de VvE lastig vat op de situatie, dan kan ook contact gezocht worden met de gemeente in verband met de Wet aanpak woonoverlast.

Wanneer de gemeenteraad de toepassing van de Wet heeft vastgelegd in de Algemene Plaatselijke Verordening, dan kan de burgemeester in individuele gevallen van ernstige overlast onderzoeken of hij een gedragsaanwijzing oplegt. Dat mag hij alleen doen wanneer de overlast redelijkerwijs niet op een andere geschikte manier kan worden gestopt, bijvoorbeeld met buurtbemiddeling.

Besluit de burgemeester dat hij van zijn bevoegdheid gebruik moet maken, dan legt hij een gedragsaanwijzing op. Hierin staat welke acties de overlastveroorzaker moet doen, of juist laten. Volgt hij de aanwijzingen niet op, dan kan een dwangsom worden geïnd of wordt bestuursdwang uitgevoerd. De burgemeester kan bijvoorbeeld een maximaal aantal bezoekers toestaan, verbieden harde muziek te draaien of verplichten tot deelname aan een agressietraining. In het uiterste geval kan hij ook een huisverbod opleggen voor de duur van 10 dagen. Dit kan hij verlengen tot maximaal 4 weken.

In bovengenoemd geval zal overleg plaatsvinden tussen het bestuur van de VVE, de gemeente en mogelijk andere betrokken partners. Zij gaan na of alle andere opties inmiddels zijn ingezet en of er mogelijkheden voor de burgemeester zijn om een gedragsaanwijzing op te leggen.