Maatregelen door corporatie

Een verhuurder moet optreden als zijn huurder ernstige overlast veroorzaakt. Dat betekent natuurlijk niet dat de verhuurder gelijk naar de rechter moet stappen met het verzoek tot huisuitzetting van de overlastgever. Eerst zal de verhuurder veelal onderzoeken of er sprake is van overlast en in gesprek gaan met de betrokken huurders. Als de buren er onderling niet uitkomen, vormt buurtbemiddeling een goed instrument om de problemen op te lossen.

Als dat allemaal niet werkt, kan de verhuurder ook meer juridische instrumenten inzetten.

• De huurrechtelijke gedragsaanwijzing kan daarbij een goed instrument zijn: dat kan zowel op vrijwillige basis als met tussenkomst van de rechter. Met de gedragsaanwijzing mag de huurder bepaald gedrag niet meer verrichten (verbod) of juist wel verrichten (gebod) en wordt een op-maat-gemaakte oplossing voor het probleem gezocht.
• Sommige huurcontracten maken het mogelijk om boetes op te leggen vanwege overlastgevend gedrag (zie bijvoorbeeld de zaak waarin een boete van 28.000 is opgelegd vanwege hennepteelt: ECLI:NL:GHARL:2016:7517).
• Het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte op basis van een tweede of laatste kans beleid.
• Een verzoek aan de overlastveroorzaker om de huur op te zeggen, mogelijk in combinatie met het aanbieden van andere woonruimte op basis van een tweede of laatste kans contract].

Een uiterste middel om overlast aan te pakken, is de ontruiming. Verhuurders zijn doorgaans heel terughoudend om dit instrument in te zetten. Er zijn namelijk veel overlastklachten (‘dossier’) nodig en de gevolgen zijn voor de overlastgever natuurlijk ernstig.

Gang naar de rechter

Als gekozen wordt voor de gang naar de rechter, zijn de volgende opties aan de orde:

• Bodemprocedure gericht op ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie en ontruiming van de woning (mogelijk in combinatie met een tweede of laatste kans beleid in andere woonruimte of de inzet van gedragsaanwijzingen als laatste kans om uiteindelijke ontbinding te voorkomen).
• Kort geding gericht op ontruiming van de woning of op een andere ordemaatregel, zoals een gebod of verbod om bepaalde handelingen te verrichten of juist na te laten (gedragsaanwijzingen), waarbij dwangsommen ingezet kunnen worden.
• Procedure gericht op het aanvaarden van specifieke hulp bijvoorbeeld in verband met een verslaving of andere problematiek.

Bij de gang naar de rechter schakelt de corporatie vaak een advocaat in. Gezamenlijk kan worden nagegaan welke procedure in dat geval het meest voor de hand ligt. De verhuurder zal zich moeten afvragen wat het doel is van de rechtsmaatregelen, om een weloverwogen keuze te maken.

Kort geding vanwege spoedeisend belang

Wanneer er sprake is van een spoedeisend belang, dan kan gekozen worden voor een kort geding bij de Voorzieningenrechter. Het voordeel is dat in veel kortere tijd een vonnis verkregen kan worden. De procedure kent bovendien minder formele regels. Zo kunnen tot het laatste moment (tot kort voor of zelfs op de zitting) bewijsstukken worden ingebracht en kunnen allerlei derden mee gaan naar de zitting om de rechter als ‘informant’ bepaalde dingen te vertellen of de schriftelijke klachten toe te lichten.

In een kort geding kan in principe alleen een voorlopige voorziening of ordemaatregel gevorderd worden. De huurovereenkomst kan officieel niet beëindigd worden. In de praktijk blijkt echter in de meeste gevallen, dat een ontruiming in kort geding wel degelijk door beide partijen als een einde van de huurovereenkomst wordt gezien.

Spoedeisend belang

Voor een toewijzing van een vordering in kort geding moet er sprake zijn van spoedeisend belang. Zaken waarbij een vonnis in een bodemprocedure kan worden afgewacht worden in eerste instantie niet in kort geding toegewezen.

Of er sprake is van spoedeisend belang, hangt af van een aantal factoren, waarbij er telkens een belangenafweging wordt gemaakt tussen die van de eiser en gedaagde. Ook speelt de ingrijpendheid van de gevraagde voorziening een rol (uitzetting van een huurder is een zeer ingrijpende maatregel), net als de aanwezigheid van mogelijke alternatieven.

Bodemprocedure

In de bodemprocedure kan formeel een ontbinding van de huurovereenkomst worden uitgesproken. De rechter moet wel bepalen dat de wanprestatie van de huurder ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder te veroordelen om zijn woning te ontruimen.

Rolzitting
Een bodemprocedure wordt in de eerste fase schriftelijk gevoerd: Beide partijen krijgen de gelegenheid om stukken in te brengen, vervolgens volgt er een rolzitting (administratieve zitting). Tussen de schriftelijke stappen in de procedure zit telkens een aantal weken tijd. Dit kan een lange tijd in beslag nemen.

Comparitie van partijen
De rechter kan in de procedure besluiten om een comparitie van partijen plaats te laten vinden. Dan vindt er een mondelinge behandeling plaats met de partijen.

Er kunnen een aantal dingen gebeuren:

• De rechter kan proberen een schikking te treffen.
• Of alle informatie van partijen te krijgen.
• Vaak geeft de rechter zijn voorlopige oordeel.
• Partijen kunnen nog de gelegenheid krijgen om schriftelijk stukken in te dienen over onderdelen waar men van mening met elkaar verschilt.
• Ook kunnen meerdere tussenvonnissen worden toegewezen, voordat de rechter tot een eindvonnis komt.

Vonnis en ontruiming
Na het vonnis van de rechter worden alle partijen op de hoogte gebracht en als de ontruiming is toegewezen, wordt deze in gang gezet. Het is verstandig om de klagers te informeren. Een deurwaarder wordt betrokken om de ontruiming aan te zeggen en proceskosten bij de overlastveroorzaker neer te leggen.

Ook kan de politie ingeschakeld worden, omdat overlastveroorzakers tot een agressieve reactie over kunnen gaan, omdat ze niets meer te verliezen hebben. Buren en medewerkers van bijvoorbeeld de corporatie kunnen doelwit van deze agressie zijn.

Praktijkvoorbeelden

Zaak 1: huurovereenkomst ontbonden voor de sluiting woning wegens dealen
Een huurder heeft harddrugs aanwezig in een woning, en verhandelt de drugs. De politie vindt deze drugs, waarna de burgemeester aangeeft de woning op grond van artikel 13b Opiumwet te willen sluiten. De verhuurder stapt al voor de eventuele sluiting naar de rechter. De rechter acht ontbinding en ontruiming gepast, en wijst de vordering van de verhuurder toe.
lees de hele uitspraak

Zaak 2: woning gebruikt voor prostitutie
Na meldingen vanuit de buurt ontdekt de gemeente dat een woning wordt gebruikt voor prostitutie. De burgemeester sluit de woning vanwege deze illegale activiteiten op grond van de APV. De verhuurder probeert vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, maar dat kan niet omdat de woning op grond van de APV is gesloten. De rechtbank ontbindt de huurovereenkomst zelf, en verplicht de huurder om de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 3: verwarde huurder agressief richting vrouwen verliest huurwoning
Een huurder kampt met psychische problemen. Hij veroorzaakt overlast en is zeer agressief tegen vrouwen. Hij heeft een dwangmatige obsessie om vrouwen te vermoorden. Andere bewoners zijn heel angstig. Hulpverlening helpt niet om de problemen te verhelpen. De verhuurder stapt uiteindelijk naar de rechter, en de rechter verplicht de huurder om de woning te ontruimen/
lees de hele uitspraak

Zaak 4: langdurige overlast, gedragsaanwijzing geweigerd en daarom ontruiming
Een huurder valt andere bewoners lastig, is agressief, lijnt zijn agressieve hond niet aan en veroorzaakt geluidsoverlast. De overlast speelt al jaren. De verhuurder verzoekt de huurder om een gedragsaanwijzing aan te gaan om de overlast te stoppen, maar de huurder weigert om deze te tekenen. De verhuurder stapt daarom met succes naar de rechter. De huurder doet volgens de rechter niets om zijn gedrag te veranderen en moet daarom zijn huurwoning ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 5: verslaafde en verwarde huurders moeten woning ontruimen
Huurders zijn verslaafd aan alcohol en kampen met psychische problemen. Zij veroorzaken ernstige overlast, waaronder geluidsoverlast en brandstichting. Ook dealen zij in drugs en intimideren zij buurtbewoners. De rechter verplicht de huurders daarom om de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 6: bedreiging buren leidt tot ontruiming huurwoning
Een huurder bedreigt buren met een mes, en wordt ook strafrechtelijk veroordeeld. De huurder kampt met een alcoholprobleem. De verhuurder stapt naar de rechter. De rechtbank wijst de ontruimingsvordering af. Het gerechtshof is echter strenger en verplicht de agressieve huurder de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 7: verzamelwoede en verwarde huurder
Een woning is al diverse keren door de GGD opgeruimd. Ook nu staat de woning weer vol met spullen. De huurder zet ook de gemeenschappelijke ruimte vol met spullen. Voor de verhuurder is nu de maat vol. De rechter verplicht de huurder om de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 8: ontruiming na schending gedragsaanwijzing
Er is sprake van langdurige overlast. De bewoner schreeuwt, scheldt en gooit kleding en glaswerk vanuit haar woning naar beneden. Zij kampt met psychische problemen en wordt ook gedwongen opgenomen in een GGZ-instelling. De huurder houdt zich evenmin aan een gerechtelijke gedragsaanwijzing die het verbiedt om spullen uit de woning te gooien en geluidsoverlast te veroorzaken. De rechter verplicht vervolgens de huurder om de woning samen met haar man en kinderen te verlaten.
lees de hele uitspraak

Zaak 9: huisuitzetting na schending gedragsaanwijzing geluids- en stankoverlast
Een huurder veroorzaakt ernstige stank- en geluidsoverlast. Er is sprake van harde muziek, harde geluiden van de televisie, geschreeuw, gescheld, geblaf van honden en overlastgevend bezoek. Bij aanvang van de huur gaat de huurder al een gedragsaanwijzing aan die geluidsoverlast en overlast van bezoek expliciet verbiedt. De verhuurder vraagt de rechter om huisuitzetting. De rechter wijst deze vordering toe.
lees de hele uitspraak

Zaak 10: huisuitzetting drugsverslaafde huurder na schending gedragsaanwijzing
Een huurder is verslaafd aan drugs. Hij veroorzaakt veel geluidsoverlast, en ontvangt junkies en dealers in de woning. Een vrijwillige gedragsaanwijzing waarin het ontvangen van drugsgebruikers wordt verboden leidt niet tot een oplossing. De rechter verplicht daarom de huurder om de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 11: overlastgevende huurder moet verhuizen
Een huurder veroorzaakt zeer veel overlast voor de buurt. Ook is er sprake van intimidatie en beschuldigt de huurder anderen van pedofilie. Een eerdere vrijwillige gedragsaanwijzing helpt niet. De rechter verplicht de overlastgever daarom de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 12: duivenoverlast, weigering gedragsaanwijzing, huisuitzetting
Een huurder veroorzaakt stank- en geluidsoverlast. Hij voert duiven, wat ook tot heel veel overlast leidt. De verhuurder probeert een gedragsaanwijzing aan te gaan met de huurder, maar die weigert dat. De rechter verplicht daarom om de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 13: verwarde huurder moet ontruimen
Een huurder is ernstig verward, en veroorzaakt veel overlast en onrust in een flat. Hij wil o.a. “suicide by cop” uitlokken. De verhuurder stapt naar de rechter. De rechtbank verplicht de huurder om de huurwoning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Meer jurisprudentie
Er zijn veel meer voorbeelden van ontruimingen vanwege overlast beschikbaar. De uitspraken gaan veelal over ernstige geluidsoverlast, stankoverlast of gewelddadige huurders (zie voor recente voorbeelden ECLI:NL:GHAMS:2016:2167; ECLI:NL:RBMNE:2016:4442; ECLI:NL:RBLIM:2016:6840; ECLI:NL:GHARL:2016:7908; ECLI:NL:RBOVE:2016:4049). Sommige overlastgevers wijzen bij de rechter op hun woonbelang en op hun persoonlijke omstandigheden en vragen daarom om niet tot ontruiming over te gaan. Meestal zijn rechters streng en is dat niet succesvol (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2016:2386; ECLI:NL:GHDHA:2016:2416; ECLI:NL:RBOBR:2016:4848). Tegelijkertijd valt de uitkomst van een rechtszaak nooit helemaal te voorspellen. Zo wijzen sommige rechters ontruimingsvordering wel af. Soms kunnen bijvoorbeeld de aanwezigheid van kleine kinderen of gezondheidsproblemen zorgen dat de huurder de woning niet hoeft te ontruimen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBZWB:2016:4444).