Woonoverlast: nieuwe jurisprudentie over 2023 en 2024
11-07-2024
Woonoverlast is in Nederland een maatschappelijk probleem dat veel impact heeft. Veel Nederlanders ervaren dagelijks meer dan toelaatbare overlast van hun buren, waaronder geluidsoverlast, agressief gedrag of intimidatie, overlast als gevolg van huisdieren, stankoverlast en problemen door drugs- en/of drankgebruik. Zeker aanhoudende overlast kan het woongenot en gevoel van veiligheid van bewoners ernstig bedreigen.
Om de overlast aan te pakken worden diverse (juridische) instrumenten ingezet. Woonoverlast leidt tot de nodige rechtszaken. In dit artikel geven we een overzicht van juridische uitspraken daarover. Het is overzicht is niet compleet, maar bevat voorbeelden die professionals in de praktijk kunnen gebruiken om woonoverlast te voorkomen en aan te pakken.
Slachtoffers van overlast stappen naar de rechter
Soms starten buren een rechtszaak om de verhuurder te verplichten op te treden tegen overlastgevende bovenburen. Dat gebeurde ook in een zaak in Amsterdam. De klagende buren haalden bij de rechter echter bakzeil, want de corporatie had al de nodige acties ondernomen tegen de geluidsoverlast van de bovenburen. Daarnaast ging het in dit geval om normale leefgeluiden veroorzaakt door kinderen. Bovendien hadden de bovenburen in kwestie matten neergelegd op plekken waar de kinderen vaak kwamen. (ECLI:NL:RBAMS:2023:5000).
Ook in een andere zaak lukte het de huurders niet om de verhuurder te verplichten om verdergaande actie te ondernemen tegen de overlastgevende buren. Dat de slachtoffers niet wilden meewerken aan buurtbemiddeling, was bij de uitspraak in hun nadeel. (ECLI:NL:RBZWB:2023:5818).
Meer succes hadden overlastslachtoffers in een koopwoning. Zij kwamen er na de koop van hun woning achter dat de buren de straat terroriseerden. De burgemeester legde zelfs een gedragsaanwijzing op, op basis van de Wet aanpak woonoverlast. Hij stelde ook vast dat de overlast al heel lang plaatsvond. De bewoners wilden daarom de koopovereenkomst ontbinden en stapten naar de rechter. De rechter gaf de kopers gelijk: de koop werd teruggedraaid en de verkoper moest de koopprijs en aanvullende kosten aan de kopers terugbetalen (ECLI:NL:RBZWB:2023:8179).
Vrijwillige gedragsaanwijzingen
Er zijn veel voorbeelden van gedragsaanwijzingen te vinden in de jurisprudentie. Zo is in een arrest een gedetailleerde vrijwillige gedragsaanwijzing beschreven. De overlastgevende huurder moet zich daaraan houden. In de gedragsbeschrijving staat bijvoorbeeld dat hij geen feestjes meer mag geven, niet gevaarlijk en hard mag rijden in de straat en respectvol met de buren moet omgaan. In deze zaak hield de huurder zich niet aan die gedragsaanwijzing. Daarom moest hij van het gerechtshof zijn woning verlaten (ECLI:NL:GHAMS:2023:2618).
Wanneer een huurder meewerkt aan een gedragsaanwijzing, erkent hij dat hij overlast veroorzaakt. Hij kan daardoor later bij een rechtszaak moeilijker ontkennen dat er overlast heeft plaatsgevonden (ECLI:NL:RBLIM:2024:1676. Zie ook ECLI:NL:RBROT:2023:11275).
Wanneer de huurder een vrijwillige gedragsaanwijzing niet naleeft, is de kans dat hij een ontruimingszaak wint klein. Zo verwees het Gerechtshof Den Bosch expliciet naar de niet nageleefde gedragsaanwijzing en verplichtte het Gerechtshof de overlastgevende huurder om de woning te ontruimen (ECLI:NL:GHSHE:2023:4136).
Een Amsterdamse overlastgever die zijn gedragsaanwijzing niet naleefde, moest ook zijn woning verlaten nadat hij heel veel geluidsoverlast had veroorzaakt. (ECLI:NL:RBAMS:2024:1216). Een huurder die een gedragsaanwijzing niet wil ondertekenen, maakt ook weinig kans bij de rechter. Dit arrest van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2023:1257) is daar een bewijs van.
Gerechtelijke gedragsaanwijzingen
In een enkel geval houden rechters de zaak aan om af te wachten of de huurder zich houdt aan (vrijwillige) gedragsaanwijzingen. In dat geval kan de rechter na een bepaalde tijd evalueren of de overlast is gestopt en de ontruimingsvordering toe of afwijzen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBNHO:2023:6931). Zo kreeg een huurder van de rechter een laatste kans. Hij hoeft zijn woning niet uit, als hij zich aan gedragsaanwijzingen houdt. Zo moet hij medewerkers van de woningcorporatie binnen laten, reageren op brieven en e-mails en moet hij hulpverlening accepteren. Ook hier houdt de rechter de zaak aan, zodat hij de voortgang kan monitoren (ECLI:NL:RBROT:2023:5262).
In het geval van een (verbaal) agressieve huurder legde de rechtbank een gedragsaanwijzing op waarin staat dat hij huurders en medewerkers niet meer mag uitschelden, bedreigen of onnodig grievend mag bejegenen. Als de huurder dat wel doet, dan volgt ontruiming (ECLI:NL:RBMNE:2024:1252).
Een bewoner met het syndroom van Asperger veroorzaakt ook veel overlast. De rechter vindt het niet gepast te ontruimen, maar legt wel allerlei gedragsaanwijzingen op. De brommer mag niet meer in de centrale entreehal, de bewoner volgt de instructies van de corporatie op en hij mag niet schelden en intimideren. Als hij de gedragsaanwijzingen overtreedt, volgt ontruiming (ECLI:NL:RBOBR:2023:3257).
Een andere huurder mag niet meer op de muur bonken (ECLI:NL:RBNHO:2024:880).
In weer een andere zaak mag een huurder voortaan niet meer schreeuwen, krijsen en gillen. Met de deuren of ramen slaan, is verboden. Dat geldt ook voor bespieden, begluren, filmen of fotograferen van omwonenden. Het is hem/haar eveneens verboden om de trap op of af te denderen, met hakken aan in de woning te rond te stampen, en de muziek hard aan te zetten. Voor elke overtreding geldt een dwangsom van 100 euro (ECLI:NL:RBNNE:2023:5495). Ook in een andere zaak mag de huurder niet meer schelden, gillen, schreeuwen of bonken (ECLI:NL:RBROT:2024:1720).
Bij vervuiling en hoarding spelen gerechtelijke gedragsaanwijzingen ook een rol. Een huurder moet van de rechter afval, rommel en etensresten tijdig afvoeren. Ook moet hij voldoende ventileren worden en brandgevaarlijke situaties voorkomen (ECLI:NL:RBGEL:2023:7231).
In een andere zaak moet de huurder de tuin ontspullen en mag hij de woning niet vol met spullen zetten. De woning moet een nette en verzorgde indruk maken (ECLI:NL:RBGEL:2023:7223). Andere huurders moeten volières voor 160 vogels verwijderen uit de tuin, maar mogen vogels blijven houden (ECLI:NL:RBZWB:2023:6817).
Ook overlastgevend bezoek kan leiden tot het opleggen van gedragsaanwijzingen. Een huurder krijgt veel bezoek. Van de rechter mag hij geen overlastgevende bezoekers meer ontvangen en niet langer zijn toegangstag voor de deur aan derden geven. Ook moet hij aangifte doen als de toegangstag tegen zijn wil wordt gebruikt door derden (ECLI:NL:RBOVE:2024:1229). Weer een andere huurders moeten voortaan voorkomen dat hun overlastgevende zoon niet meer in de woning trekt (ECLI:NL:RBOVE:2023:4705).
Niet alle gevorderde gedragsaanwijzingen worden door de rechters opgelegd. Zo was de tuin van een huurder inmiddels zo goed onderhouden, dat een gedragsaanwijzing die tot verder tuinonderhoud verplichtte volgens de rechter niet meer op zijn plaats was. De huurder heeft namelijk ook de vrijheid om de tuin op zijn manier te onderhouden, zolang de tuin niet overwoekerd is of als opslag voor afval wordt gebruikt (ECLI:NL:RBNHO:2024:2644).
In een andere zaak gaat het om buren die voortdurend klagen over de buren (o.a. bij de Rijdende Rechter, de gemeente en de Koning), agressief gedrag en bonken op de muren. De rechter wijst de gevorderde gedragsaanwijzingen af, omdat de verhuurder nog onvoldoende kan bewijzen dat de overlast zich voordoet (ECLI:NL:RBOVE:2023:192).
Meer lezen
Burgemeester treedt soms tegelijkertijd op
In een enkele zaak legt de verhuurder eerst een vrijwillige gedragsaanwijzing op, en treedt de burgemeester ook op basis van de Wet aanpak woonoverlast op. Dat was het geval bij een huurder die zeer overlastgevend (drugsgebruikend) bezoek ontving. De gedragsaanwijzingen werkten niet, de buurt begon een petitie en de verhuurder stapte vervolgens met succes naar de rechter om de huurovereenkomst te beëindigen (ECLI:NL:GHARL:2023:5631).
Meer lezen
Ontruimingen
Het is soms onvermijdelijk dat overlast leidt tot gedwongen vertrek en de huurder de huurwoning moet verlaten. Daar zijn meerdere zaken over te vinden. Zo moet een verwarde, overlastgevende persoon vertrekken nadat hij is doorgegaan met het maken van geluidsopnames van de omwonenden (ECLI:NL:RBNHO:2024:2260). Een huurwoning gebruiken voor sekswerk is ook een reden om te moeten ontruimen (ECLI:NL:RBLIM:2024:1372). Dat geldt voor het schieten met een luchtbuks (ECLI:NL:RBLIM:2024:131). Ontruiming volgt ook na overlast laten veroorzaken door dieren (onder andere vogels en vissen) en geur- en stankoverlast. (ECLI:NL:RBZWB:2023:7697).
In een andere zaak veroorzaakt een zoon van een oudere, hulpbehoevende man ernstige overlast. Het gaat onder meer om vernielingen van auto’s. De overlast blijft voortduren, ondanks een waarschuwing voor een gedragsaanwijzing van de burgemeester. De rechter bepaalt dat de huurder verantwoordelijk is voor het gedrag van zijn zoon, en dat hij de huurwoning moet verlaten (ECLI:NL:RBAMS:2023:5726).
Een andere oudere huurster, die kampt met psychische problemen, veroorzaakt zelf veel overlast. Het gaat om bedreiging, vernieling en allerhand verward overlastgevend gedrag. Hulpverlening kan de overlast onvoldoende tegengaan. Dat leidt tot angst bij omwonenden. De huurster moet binnen drie maanden de woning verlaten. Deze termijn is wat langer, om de vrouw kans te geven om een andere woning te zoeken. Wel moet de huurster zich gedurende de drie maanden aan een gedragsaanwijzing houden. Zo moet zij een medewerker van de GGZ een sleutel geven, en moet zij actief zoeken naar een andere woning (ECLI:NL:RBMNE:2023:4690).
Meer lezen