Doel

Het ‘Laatste Kans Beleid’ helpt dit patroon te doorbreken. Doel is het stoppen van de overlast en het voorkomen van dakloosheid. De huurder krijgt nog een kans om – vaak via een verplicht begeleidingstraject - zijn gedrag te veranderen en de overlast te staken.

Een laatste kans overeenkomst is een mogelijkheid om nog een keer te proberen een einde te maken aan de overlast zonder direct tot ontbinding van het huurcontract over te gaan.

Ook lijkt het mij goed om op deze pagina een verwijzing te maken naar https://www.hetccv-woonoverlast.nl/kwetsbare-overlastgevers

De doelgroep van het ‘Laatste Kans Beleid’ bestaat voor een aanzienlijk deel uit psychisch kwetsbaren en/of verwarde mensen. Kijk voor meer informatie over deze speicifieke doelgroep in de rubriek Kwetsbare overlastgevers.

Werkwijze

Bij een laatste kans overeenkomst komen verhuurder en huurder een aantal voorwaarden overeen, waaraan huurder zich moet houden. De voorwaarden die worden gesteld zijn afhankelijk van de specifieke problematiek. Er kan bijvoorbeeld in staan dat de huurder etensresten weggooit, begeleiding van een zorginstantie aanvaardt, deelneemt aan een Eigen Kracht-conferentie enzovoort.

De laatste kans overeenkomst is in het belang van de huurder, zodat die in zijn woning kan blijven, dus van hem kan een bepaalde prestatie verwacht worden. Maar de bepalingen mogen (onder andere) niet onredelijk bezwarend zijn.

Juridisch is een laatste-kans-overeenkomst veelal een huur- en zorgovereenkomst, die ook wel gemengde overeenkomst wordt genoemd. Deze overeenkomst is veelal tijdelijk, en dus niet voor onbepaalde tijd. Er gelden minder strenge regels om deze overeenkomst te ontbinden.

Niet nakomen voorwaarden

Leeft de huurder die voorwaarden niet na, of blijft hij overlast veroorzaken, dan start de verhuurder alsnog met het proces tot ontruimen. De rechter dient te beoordelen of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Als sprake is van een tekortkoming, dan zal vervolgens moeten worden beoordeeld of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Ook zal door de rechter worden gekeken naar andere, minder ingrijpende alternatieven om de overlast te bestrijden. Is dat het geval, dan zal de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigen. Pas wanneer er geen andere mogelijkheden zijn en de overlast aan blijft houden, zal de tekortkoming de ontbinding van de laatste kans overeenkomst kunnen rechtvaardigen.

Er zijn gevallen bekend dat de huurder in zijn eigen woning blijft met aanvullende voorwaarden, of een nieuwe woning betrekt met een tijdelijk huurcontract. Wordt de overlastgever uit de woning gezet, dan is het niet wenselijk hij uit beeld raakt. Een optie is om huurders die zich ‘onmogelijk’ hebben gemaakt te huisvesten in Skaeve Huse.

Voorwaarden in huurcontract

De woningcorporaties kan (specifieke) overlastbeperkende voorwaarden opnemen in het huurcontract. Let wel: is een contract in strijd met de wet, de goede zeden of de openbare orde kan de rechter het nietig verklaren. Ook is een regel in een overeenkomst tussen twee partijen niet van toepassing als die regel binnen de omstandigheden onredelijk of onbillijk is. De mogelijkheden om overlastvoorkomende voorwaarden te stellen in huur- en laatste kans overeenkomsten worden beperkt door een wettelijk kader.

Vragen om voorwaarden te toetsen

• Is de voorwaarde in strijd met de openbare orde of de openbare zeden (3:40 lid 1 BW)?
• Is de voorwaarde in strijd met een wettelijk voorschrift (3:40 lid 2 BW)?
• Betreft het een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW?
• Als het een algemene voorwaarde is: is deze voorwaarde onredelijk bezwarend gezien de zwarte en grijze lijst uit de artikelen 6:236 en 6:237 BW?
• Als het een algemene voorwaarde is: is de voorwaarde onredelijk bezwarend gezien artikel 6:233a BW?
• Beperkt artikel 6:248 BW de werking van de voorwaarde?
• Is sprake van een ernstige tekortkoming nu de huurder de voorwaarde niet naleeft?

Praktijkvoorbeelden

Zaak 1: huur- en zorgovereenkomst en huisuitzetting
Huurders kampen met een verstandelijke beperkingen en zijn geïndiceerd voor 24 uren zorg per week. Zij hebben een gemengde huur- en zorgovereenkomst waarin het ontvangen van zorg en de huurwoning aan elkaar zijn gekoppeld. De huurders mijden echter de zorg en veroorzaken ook veel overlast. De overeenkomst wordt daarom opgezegd. De rechter gaat daarmee akkoord en verplicht de huurders om de woning te ontruimen.
lees de hele uitspraak

Zaak 2: laatste-kans-overeenkomst geschonden
Een huurder is eerder uit huis gezet, en krijgt een laatste-kans-overeenkomst. Wonen en zorg worden gecombineerd in de overeenkomst. De huurder accepteer echter geen zorg en houdt de deur dicht. De rechter beslist daarom dat de huurder zijn huurwoning moet verlaten.
lees de hele uitspraak

Zaak 3: verhuurder is niet verplicht een laatste/nieuwe kans te bieden
Een huurder is uit zijn woning gezet vanwege overlast. Hij eist dat de verhuurder hem een laatste/nieuw kans geeft. Dat weigert de verhuurder. De rechtbank verplicht de verhuurder niet om met de huurder een laatste-kans-overeenkomst aan te gaan. De verhuurder is vrij om dat zelf te bepalen, zeker nu de huurder na de eerdere ontruiming heeft misdragen.
lees de hele uitspraak