Binnentreden van een woning

Soms is het heel lastig voor verhuurders om inzicht te krijgen in de situatie in de woning. De huurder wil de medewerkers van de verhuurder niet binnenlaten. Er is wellicht zelfs sprake van een zorgmijder. Het is dan lastig om te achterhalen of er wellicht sprake is van achterstallig onderhoud, brandgevaar, vervuiling of een andere gevaarlijke situatie. De verhuurder moet uiteindelijk naar de rechter om een machtiging te krijgen om binnen te treden.

Het is hier beter om samen met de gemeente op te treden. Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit hebben gemeenteambtenaren van Bouw- en Woningtoezicht mogelijkheden om te controleren of er sprake is van bijvoorbeeld vervuiling of brandgevaar. Als de bewoner weigert om de ambtenaren binnen te laten, is een machtiging van de burgemeester vereist. Een gang naar de rechter is niet nodig, al kan de bewoner wel achteraf naar de rechter stappen als hij het oneens met het binnentreden. Veelal kan op deze manier sneller worden onderzocht of er sprake is van een (schrijnende) situatie.

Voorbeeld: ECLI:NL:RVS:2012:BX5267

Schoonmaken en –houden van een woning

Als er sprake is van een vervuilde woning, kan de gemeente op basis van de Woningwet de woning laten opruimen. Het is dan vaak wachten tot de woning of tuin langzaam weer vervuild. Het is daarom verstandig om naast de handhaving van de Woningwet ook een (vrijwillige) gedragsaanwijzing in te zetten. In de praktijk blijkt dat het goed mogelijk is om afspraken met de huurder te maken over het aanvaarden van hulp bij het schoonhouden van de woning.

Voorbeelden:
ECLI:NL:RBGEL:2020:2745
ECLI:NL:RBOVE:2020:1096

Waarschuwing voor gedragsaanwijzing

Het opbouwen van een overlastdossier is voor een verhuurder vaak een lastige klus. Met dit dossier kan uiteindelijk de rechter worden overtuigd om een huurrechtelijke gedragsaanwijzing op te leggen, of tot een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning te besluiten. Als de burgemeester besluit om overlastgever een (waarschuwing voor een) gedragsaanwijzing te geven, dan is het uiterst verstandig om deze in het overlastdossier op te nemen. Dit zal voor de rechter een belangrijk bewijsstuk zijn in een eventuele huurrechtelijke procedure.

Ook burgemeesters moet voor het opleggen van een bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing of een woningsluiting een dossier hebben. Het is heel verstandig om in dit dossier een (waarschuwing voor) huurrechtelijke gedragsaanwijzing op te nemen, als deze eerder (tevergeefs) aan de huurder is opgelegd. Dit toont aan dat er sprake is van overlast, en dat met andere manieren is geprobeerd de woonoverlast aan te pakken.

Bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing tijdens een ontruimingsprocedure

Er wordt soms gedacht dat een bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing en de inzet van een huurrechtelijk instrument elkaar uitsluiten. Dat is een misvatting. Er zijn situaties denkbaar waar zowel de burgemeester op basis van de Wet aanpak woonoverlast als de verhuurder op basis van het huurrecht optreedt.

Ten eerste kan er sprake van zijn van zodanig ernstige overlast dat de burgemeester een gedragsaanwijzing oplegt en de verhuurder daarvan op de hoogte stelt. Terwijl de gedragsaanwijzing van kracht is, stapt de verhuurder naar de rechter met het verzoek om de huurovereenkomst te ontbinden. De overlast is namelijk dusdanig ernstig dat het naast de tijdelijke bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing ook de definitieve beëindiging van de huurrelatie rechtvaardigt. De gedragsaanwijzing zal dan een belangrijk dossierstuk voor de rechter zijn.

Ten tweede kan de burgemeester lopende een huurrechtelijke ontbindings- en/of ontruimingsprocedure besluiten om op basis van de Wet aanpak woonoverlast een gedragsaanwijzing op te leggen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een zeer gewelddadige huurder die buurtbewoners heeft mishandeld. Uit jurisprudentie volgt dat dit een reden is voor de ontbinding van de huurovereenkomst, maar de gerechtelijke procedure duurt natuurlijk een tijd. In afwachting van het vonnis van de rechter zou de burgemeester kunnen besluiten om een tijdelijk huisverbod op basis van de Wet aanpak woonoverlast op te leggen.

Waarschuwing voor sluiting

Het komt geregeld voor dat de burgemeester of het college van burgemeester en wethouders besluit om een bewoner te waarschuwen voor sluiting van een woning (bijvoorbeeld op basis van artikel 13b Opiumwet, artikel 174a Gemeentewet of artikel 17 Woningwet). Het is verstandig om niet alleen de bewoner deze waarschuwing te sturen, maar ook de verhuurder van de woning. De waarschuwing is namelijk een sterk dossierstuk in het overlastdossier van de verhuurder en kan worden gebruikt in huurrechtelijke procedures over een gedragsaanwijzing of ontbinding/ontruiming.

Voorbeeld: ECLI:NL:RBZWB:2020:2896

Sluiting en ontbinding huurovereenkomst

De burgemeester of het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om op grond van de Opiumwet, Gemeentewet of Woningwet de woning te sluiten. Ook hier speelt een wisselwerking tussen de verhuurder en het bestuur. Op basis van artikel 7:231 lid van het Burgerlijk Wetboek kan de verhuurder in het geval van sluiting de huurovereenkomst namelijk buitengerechtelijk ontbinden. Dat scheelt een gang naar de rechter. Het is wel van belang om te realiseren dat als de bewoner weigert de huurwoning te ontruimen, de verhuurder alsnog de gang naar de rechter moet maken.

Voorbeelden: zie de rubriek Sluiting