- Wat is een gedragsaanwijzing?

Een gedragsaanwijzing is een voor een overlastveroorzakende huurder geldend gebod ('verplichting tot het doen van iets') of een verbod ('verplichting tot het nalaten van iets'). Voorbeelden zijn een verbod op het hebben van een hond, een verbod op pianospel in de nacht of een gebod om hulpverlening in de woning te aanvaarden.

- Wat is het doel van een gedragsaanwijzing?

Door de inzet van dit instrument kan de overlast sneller verminderen of stoppen. Klachten van buren worden serieus genomen. Het doel van de gedragsaanwijzing is ook om de overlastveroorzaker en zijn familie niet uit hun huurwoning te hoeven zetten.

Deze procedure kost veel geld en lost niet altijd de problemen op, zeker niet als de overlast opnieuw begint in een andere woning. Van belang is om zo veel mogelijk onderliggende oorzaken van de overlast (zoals psychische problemen, verslaving of familieproblemen) aan te pakken.

- Overlast kan toch worden opgelost met bemiddeling en mediation?

Corporatiemedewerkers, wijkagenten, gemeenteambtenaren en buurtbemiddelaars lossen veel zaken op. Dat moet vooral zo blijven. De gedragsaanwijzing is voor de gevallen die niet meer met bemiddeling en/of drang op te lossen zijn, maar die niet voor ontruiming in aanmerking komen. De buren hebben in die gevallen veel last, terwijl het soms jaren duurt voordat er juridisch wordt ingegrepen.

- Wanneer kan een een gedragsaanwijzing worden ingezet?

De woonoverlast moet aan drie voorwaarden voldoen:

• De overlast moet voldoende ernstig zijn om actie van de verhuurder te rechtvaardigen. Beoordeling hiervan is per geval noodzakelijk.
• Het is niet meer mogelijk om de overlast met bemiddeling en/of drang aan te pakken. Dat is bijvoorbeeld het geval als buurtbemiddeling niet slaagt of niet kan worden ingezet. Zo kan een overlastveroorzaker psychische problemen hebben, verslaafd of gewelddadig zijn.
• Ontruiming van de huurwoning is (nog) niet aan de orde. Dat kan zijn omdat de overlast (nog) niet ernstig genoeg is om naar de rechter te stappen. De belangen van de overlastveroorzaker en zijn familie kunnen ook zo groot zijn dat een ontruiming niet proportioneel is.

- Wat voegt de gedragsaanwijzing toe aan de reguliere aanpak?

De gedragsaanwijzing is een aanvullend instrument dat eerder kan worden ingezet tegen ernstige woonoverlast dan het instrument van ontruiming. De buren worden sneller geholpen en de overlastveroorzaker hoeft zijn woning niet te verlaten. Er wordt vroegtijdiger, maar minder ingrijpend opgetreden tegen woonoverlast.

- Wie legt een gedragsaanwijzing op?

Het opleggen van een gedragsaanwijzing kan op twee manieren:

• Ten eerste kan de overlastveroorzaker op elk moment vrijwillig een gedragsaanwijzing met de verhuurder overeenkomen. De gedragsaanwijzing wordt dan opgenomen in een overeenkomst, die bij de reguliere huurovereenkomst komt te zitten.
• Ten tweede kan de rechter een gedragsaanwijzing opleggen. Dat gebeurt als de huurder niet vrijwillig een gedragsaanwijzing wil overeenkomen of als de huurder zich niet aan de vrijwillig overeengekomen gedragsaanwijzing houdt.

- Hoe legt de rechter een gedragsaanwijzing op?

Een rechter legt op verzoek van de verhuurder een gedragsaanwijzing op. Deze procedure heeft twee stappen.

Stap 1
De verhuurder dient bij een rechter een vordering in. Hij vordert primair de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning (artikelen 6:265 Burgerlijk Wetboek en 7:213 Burgerlijk Wetboek). Subsidiair vordert de verhuurder de veroordeling van de huurder tot nakoming van zijn verplichtingen als goed huurder (artikelen 3:296 Burgerlijk Wetboek en 7:213 Burgerlijk Wetboek) en een daaraan verbonden dwangsom.

In deze subsidiare vordering moet de concrete gedragsaanwijzingen zo precies mogelijk worden omschreven. De verhuurder vordert tevens dat de huurder in de kosten van het geding wordt veroordeeld.

De verhuurder moet kunnen aantonen dat de huurder overlast veroorzaakt. De huurder moet tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de wet. Het is niet noodzakelijk dat er sprake is van een ernstige tekortkoming van de huurder.

Stap 2
De huurder, verhuurder en andere belanghebbenden (bijvoorbeeld de wijkagent, hulpverleners, gemeenteambtenaren, familie en buren) worden waar mogelijk uitgenodigd voor de rechtszitting. Tijdens de zitting bespreekt de rechter de situatie en de vordering. De verhuurder en de overlastveroorzaker mogen hun verhaal doen. De rechter zal onderzoeken of overleg tussen partijen nog mogelijk is.

Eventuele tijdens de zitting gemaakte afspraken worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Deze overeenkomst bevat de gedragsaanwijzing en eventueel een boetebeding. De verhuurder verzoekt de rechter om de zaak aan te houden en de eindbeslissing bijvoorbeeld een half jaar uit te stellen. Mocht de huurder zich niet aan de afspraken houden, dan kan alsnog een uitspraak worden gekregen.

Mochten de partijen niet tot afspraken komen, dan doet de rechter uitspraak. Als de overlast al ernstig genoeg is, kan hij de ontbinding/ontruiming en de kostenveroordeling toewijzen. Mocht hij dat niet doen, dan kan de rechter in beginsel de gedragsaanwijzing en de kostenveroordeling toewijzen. Het is dan wel noodzakelijk dat de overlast is aangetoond en de gedragsaanwijzing voldoende precies is omschreven.

Kijk hier voor meer informatie en praktijkvoorbeelden over het opleggen van een gedragsaanwijzing door de rechter

- Wat gebeurt er als de huurder zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt?

Na de zitting gaan de verhuurder, politie, hulpverlening en gemeente bekijken of de huurder zich aan de gedragsaanwijzing houdt. Mocht er nog steeds sprake zijn van overlast, dan is de rechter weer aan zet.

Als de huurder ter zitting akkoord is gegaan met een gedragsaanwijzing (neergelegd in een vaststellingsovereenkomst) en de rechtszaak is aangehouden, dan doet de rechter uitspraak nadat de aanhoudingstermijn is verstreken. De kans is groot dat hij de primaire vordering tot ontbinding/ontruiming en de kostenveroordeling zal toewijzen, omdat er sprake is van een tekortkoming en eerst een minder ingrijpend instrument is toegepast. De rechter kan ook besluiten om de subsidiaire nakomingsvordering ('de gedragsaanwijzing') en de kostveroordeling toe te wijzen, als de ontbinding en ontruiming nog te ingrijpend zijn.

De verhuurder vordert de ontbinding en de ontruiming als de rechter een nakomingsvordering ('de gedragsaanwijzing') heeft toegewezen en de huurder zich daar niet aan houdt. De kans is groot dat de rechter de ontruimingsvordering toewijst, omdat er sprake is van een tekortkoming en eerst een minder ingrijpend instrument is ingezet.

Kijk hier voor meer informatie en praktijkvoorbeelden over het opleggen van een gedragsaanwijzing door de rechter

- Wat zijn inspiratiebronnen bij het ontwikkelen van een gedragsaanwijzing?

Voor de inhoud van een gedragsaanwijzing kunt u inspiratie opdoen bij toegewezen vorderingen in het burenrecht (artikel 5:37 Burgerlijk Wetboek) en bij de bepalingen uit laatste-kans-overeenkomsten.

Deze overeenkomsten worden veelal gesloten met huurders die eerder uit hun huurwoning zijn gezet vanwege overlast. In deze overeenkomsten staan veelal op maat gemaakte verboden en geboden, die gericht zijn op het voorkomen van specifieke overlast.

- Is een gedragsaanwijzing niet een te soft instrument?

Hoewel niet direct wordt gekozen voor de ontruiming van de huurwoning, is de gedragsaanwijzing zeker niet soft. In de gedragsaanwijzing kunnen ingrijpende verboden en geboden staan. Bovendien kan de gedragsaanwijzing worden gehandhaafd met een contractuele boete, een dwangsom en uiteindelijk de ontbinding van de huurovereenkomst.

- Kunnen met de gedragsaanwijzing kosten worden bespaard?

De gedragsaanwijzing is niet primair gericht op kostenbesparing. Het doel is om de buren eerder te helpen, zonder daarbij de overlastveroorzaker en zijn familie dakloos te maken. Toch kunnen gedragsaanwijzingen leiden tot kostenbesparing wanneer er minder ontruimingen vanwege overlast plaatsvinden. Het kost namelijk veel geld om mensen te herhuisvesten. Daarnaast kan de gedragsaanwijzing de duur van dossieropbouw verkorten.

Omdat een ontruiming van een huurwoning een gedegen dossier vergt, worden bij verhuurders veel uren gestoken in het opbouwen van een dossier. Ook leiden ontruimingen tot kosten bij onder meer de politie, gemeente, GGZ, GGD en de verslavingszorg. Ten slotte is de gang naar de rechter voor ontbinding en ontruiming ook kostbaar, omdat goed moet worden onderbouwd waarom de overlast de ontruiming/ontbinding rechtvaardigt.